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Prix de l'immobilier au m2 à Saint-Denis

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Prix au m²
Surface
3 715 € / m²
Appartement ancien
Tendance du marché
Sur 12 mois
+9,4%
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Mise à jour : 01/2020

Comparer avec les villes à proximité

Prix au m²Tendance sur 12 mois
L' Île-Saint-Denis3 555 €+13,6%
Bonneuil-en-France2 830 €+4,8%
Argenteuil2 970 €+11,1%
Arnouville3 140 €+18,2%
Deuil-la-Barre3 325 €+4,4%
Enghien-les-Bains4 855 €+6,7%
Garges-lès-Gonesse2 055 €+8,6%
Margency3 510 €+11,6%
Montmorency3 545 €-1,7%
Villeneuve-la-Garenne3 005 €+12,4%
Bagnolet4 895 €+11,2%
Bobigny2 985 €+3,2%
La Courneuve2 660 €+1,5%
Drancy2 740 €-0,2%
Dugny2 635 €-2,1%
Épinay-sur-Seine2 720 €+8%
Pierrefitte-sur-Seine2 555 €+10,1%
Romainville4 895 €+13,5%
Saint-Ouen5 425 €+8,7%
Stains2 830 €+17,5%
Andilly3 665 €-1,4%
Saint-Brice-sous-Forêt3 070 €+0,8%
Saint-Gratien3 465 €+2%
Le Thillay2 800 €+10,3%
Villiers-le-Bel2 130 €+1,4%
Asnières-sur-Seine5 915 €+6,2%
Clichy5 760 €+2,8%
La Garenne-Colombes6 400 €+10,8%
Gennevilliers3 840 €+2,4%
Paris 18e8 305 €+5,5%
Aubervilliers3 510 €+11,7%
Le Bourget3 105 €-2,4%
Les Lilas6 295 €+10,2%
Noisy-le-Sec3 370 €+10,5%
Eaubonne3 020 €+2,7%
Gonesse2 685 €+0,4%
Soisy-sous-Montmorency2 985 €-0,6%
Colombes4 540 €+5%
Neuilly-sur-Seine11 040 €+6,8%
Aulnay-sous-Bois2 765 €+3,5%
Le Blanc-Mesnil3 055 €+10,7%
Bondy2 745 €-0,6%
Montmagny2 855 €+10,1%
Sarcelles2 115 €+14,7%
Paris 10e9 100 €+7,8%
Paris 4e12 000 €-0,7%
Paris 17e9 975 €+8,3%
Paris 3e10 720 €+8,3%
Paris 7e12 935 €+8,1%
Paris 19e7 900 €+7,9%
Paris 1er9 870 €+5,7%
Paris 2e10 550 €+7,9%
Paris 6e12 635 €+2%
Paris 8e11 675 €+7,9%
Paris 9e9 840 €+1,5%
Paris 20e8 025 €+9,6%
Paris 11e9 265 €+8,1%
Levallois-Perret8 415 €+3,3%
Pantin5 440 €+13,2%
Le Pré-Saint-Gervais5 630 €+12,2%
Saint-Denis3 715 €+9,4%
Villetaneuse3 185 €+41%
Ermont3 500 €+1,2%
Groslay2 770 €-6,5%
Sannois3 160 €-1,5%
Bois-Colombes5 785 €+7,4%
Courbevoie6 675 €+5,8%
Présentation de la ville
Localisée en périphérie de Paris, la commune de Saint-Denis appartient à la Métropole du Grand Paris qui regroupe 131 communes et compte 7.026.765 habitants. En hausse de 3,3% entre le recensement de 2011 et celui de 2016, la population de Saint-Denis s'élève désormais à 111.353 habitants. Profitant d'une très bonne desserte routière, grâce aux réseaux routiers et autoroutiers (routes départementale, nationale et autoroute), la ville de Saint-Denis est aussi accessible par voie ferrée (transilien/TER et RER). Par ailleurs, les Dionysiens peuvent emprunter des transports en commun en bus, tramway et métro.
Immobilier
A Saint-Denis, le parc immobilier résidentiel se compose de 47.403 logements, qui se répartissent à 89% en habitat collectif et à 8% en logement individuel. Entre 2011 et 2016, il a augmenté de 6,1%. Les petits logements, de 1 à 2 pièces, constituent 43% de ce parc total, dont 14% sont des studios. Les logements de 3 pièces en représentent 31%, et les logements familiaux (4 pièces, 5 pièces et plus…) 26% du nombre total d'habitations de la commune. 23% des habitants de Saint-Denis sont propriétaires de leur logement, et leur nombre s'est stabilisé entre 2011 et 2016. La ville se situe en zone Abis qui caractérise une zone extrêmement tendue avec une très forte pénurie de biens immobiliers. Enfin, le taux de taxe d’habitation y était de 21,5% en 2018 et le taux de Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties de 22,7%.
Tout savoir
Éducation à Saint-Denis. Pour les familles concernées par la petite enfance, 25 établissements d'accueil (crèche, garderie, ou halte-garderie) sont installés à Saint-Denis. Quant aux tous jeunes écoliers, ils peuvent fréquenter l'une des 32 écoles maternelles de la ville. Au niveau de l'enseignement primaire et secondaire, les 57 établissements ouverts sur la commune permettent de poursuivre le cursus scolaire. Au-delà, les jeunes Dionysiens qui souhaitent poursuivre des études supérieures sont susceptibles de trouver dans l'un des 38 établissements d'enseignement supérieur, présents à Saint-Denis, une filière qui les intéresse. Commerces et grandes surfaces. En plus des 605 commerces de proximité ouverts à Saint-Denis, on peut faire ses achats dans l'hypermarché ou dans un des 9 supermarchés implantés localement. Des enseignes nationales ou régionales, spécialisées dans l'habillement, l'équipement ménager, le bricolage, l'équipement de la personne, les sports ou les loisirs complètent l'équipement commercial de Saint-Denis et ses environs. Santé et personnes âgées. En cas de besoin, les Dionysiens peuvent se faire soigner dans l'un des 35 établissements de santé (cliniques, hôpitaux, centres de soins) installés à Saint-Denis. Les personnes âgées peuvent, de leur côté, trouver un hébergement dans l'une des 10 maisons de retraite que compte la ville. Les autres services et équipements. L'offre culturelle et de loisirs en ville, ou en proche périphérie, comprend 437 équipements sportifs (terrains de sport, piscine,…), et 29 théâtres ou cinémas. Enfin pour passer quelques jours à Saint-Denis ou dans ses alentours, il est possible de séjourner dans l'un des 24 équipements hôteliers présents sur le secteur.
Qui y habite
Au dernier recensement, les Dionysiens étaient 111.353, population qui a augmenté de 3% entre 2011 et 2016. Les Dionysiens de moins de 18 ans représentent 27% de la population, et les jeunes adultes de 18 à 25 ans 10%, contre 25% pour les 25 à 40 ans. Les habitants de 40 à 65 ans sont 29%, alors que le nombre des plus de 65 ans s'élève à 9% de la population totale de Saint-Denis. 39% des Dionysiens sont mariés. Sur la totalité des familles, 26% sont des couples sans enfant, et 27% des familles monoparentales. 26% des familles ont un seul enfant, 21% d'entre elles ont deux enfants, alors que les familles nombreuses avec trois enfants et plus représentent 19% du total.
Economie et Emploi
En 2018, la richesse créée au niveau du département de la Seine-Saint-Denis et mesurée par le Produit Intérieur Brut (PIB), s'est élevée à 62 milliards d'euros. Elle a progressé de 1,9% par rapport à l'année précédente. La richesse départementale ainsi produite résultait à 81,9% du secteur des Services, à 10,0% des secteurs de la Production et de la Construction. Pour mesurer le niveau de vie d’un ménage, qui dépend du nombre de personnes qui le composent, on retient un revenu par unité de consommation*. A Saint-Denis, le revenu par unité de consommation est en moyenne de 14.622 € par an, soit 1.218 € par mois. 55% des unités de consommation gagnent moins de 16.000 € par an. 36% des unités de consommation gagnent entre 16.000 € et 29.000 € par an. Enfin, les unités de consommation aux revenus supérieurs à 29.000 € par an représentent 10% du total des ménages de Saint-Denis. (*) Unité de consommation : système de pondération calculé par l’INSEE qui attribue un coefficient à chaque membre du ménage permettant de comparer les niveaux de vie de ménages de tailles ou de compositions différentes. Avec cette pondération, le nombre de personnes est ramené à un nombre d’«unités de consommation». Sur la zone d’emploi de Paris, le taux de chômage moyen est actuellement de 7,2%, en baisse de 0,6 point par rapport à l'année précédente.
Le marché immobilier
Marché de l'ancien. Sur un an glissant, le prix des appartements anciens vendus à Saint-Denis entre octobre 2018 et septembre 2019 a atteint une moyenne de 3.700 € le m². La tendance annuelle de ce prix a été d'une hausse de 9,1%. D'autre part, le prix moyen des maisons récentes et anciennes, qui se sont échangées sur cette période, à environ 340.000 € hors droits, a progressé de 10,9% sur un an. Au sein de la Métropole du Grand Paris, le nombre de logements anciens vendus à Saint-Denis a représenté au total 1,4% du marché résidentiel ancien de la métropole. A Saint-Denis 83% de ces ventes ont porté sur des appartements, et 17% sur des maisons individuelles. Marché du neuf. Le prix moyen des appartements neufs à Saint-Denis était de 4.200 € au m² entre octobre 2018 et septembre 2019, avec une tendance de ce prix moyen à la baisse de 4,3% en variation annuelle.
Prix des appartements anciens
Acheter un appartement ancien à Saint-Denis Sur la totalité des ventes de logements anciens de la Métropole du Grand Paris intervenues entre octobre 2018 et septembre 2019 1,4% se sont conclues sur Saint-Denis. Et sur cette part d'activité de la commune, 83% ont concerné des ventes d'appartements. Sur une période de 12 mois (d'octobre 2018 à septembre 2019), les appartements anciens se sont échangés à un prix moyen de 3.700 € le m², la tendance étant à la hausse de 9,1% en variation annuelle. Mais, les prix diffèrent selon la taille des appartements qui se sont vendus. Les studios se sont échangés à un prix moyen proche de 3.600 € le m². Le prix moyen des appartements de 2 pièces s'est établi autour de 3.500 € le m². Les appartements récents ou anciens de 3 pièces se vendent aux alentours de 3.200 € au m² en moyenne. Le prix moyen des 4 pièces ressort à environ 3.200 € du m². Quant aux grands appartements de 5 pièces ou plus, leurs prix moyens sont plutôt compris entre 3.100 € et 3.800 € au m².
Prix des maisons anciennes
Acheter une maison ancienne Sur la commune, le nombre de maisons récentes et anciennes vendues a représenté 17% du total des transactions dans l’ancien. Sur le marché de l'ancien de Saint-Denis, les maisons récentes ou anciennes se sont échangées en moyenne 340.000 € entre octobre 2018 et septembre 2019, et leur prix a progressé de 10,9% sur un an. Des maisons de 4 pièces ou moins se vendent à un prix moyen de l'ordre de 260.000 €. Pour les maisons de 5 pièces, le prix moyen avoisine 290.000 €. Les prix moyens des maisons individuelles plus grandes, de 6 pièces ou plus, s'échelonnent entre 440.000 € à 540.000 €.
Prix des appartements neufs
Dans la région Île-de-France, 40.553 logements neufs ont été vendus dans des programmes de promotion immobilière au cours de la période octobre 2018-septembre 2019. Au niveau de la Métropole du Grand Paris, les ventes de logements neufs (appartements et maisons) réalisées à Saint-Denis même représentent 1,1% du marché de la métropole. Au cours des trois dernières années, sur Saint-Denis 512 logements ont été mis en chantier en moyenne par an, dont 96% en habitat collectif (incluant des logements en accession à la propriété, destinés au locatif privé ou au locatif social). Sur la commune, les appartements neufs qui ont été commercialisés représentent 95,6% des ventes totales de logements neufs. Ces appartements neufs se sont vendus en moyenne 4.200 € le m² entre octobre 2018 et septembre 2019. Leur prix a eu tendance à baisser de 4,3% sur un an. Selon la taille de l'appartement, les prix peuvent varier. En moyenne, un appartement s'est ainsi vendu : 4.300 € le m² pour un deux pièces. 4.200 € le m² pour un trois pièces.
Prix des maisons neuves
Acheter une maison neuve Au cours des trois dernières années, dans la ville de Saint-Denis, la production totale de logements s'est concrétisée par 512 habitations mises en chantier en moyenne par an, dont 4% étaient des maisons. Le faible nombre de ventes, sur l’année écoulée, n’a pas permis de calculer un prix moyen des maisons neuves à Saint-Denis, ni de dégager une évolution des prix. Au global, sur l'ensemble de la région Île-de-France, 40.553 logements neufs construits dans des programmes de promotion immobilière (appartements et maisons dites groupées), ont été vendus. Sur ce total, 5% de ces ventes portaient sur des maisons neuves.
Investir : loyers et taux de rendement
34,6% des habitants de Saint-Denis sont locataires dans le secteur privé et leur nombre a fortement baissé entre 2011 et 2016. Un habitant de Saint-Denis qui affecte 25% de son revenu mensuel moyen au paiement de son loyer est en mesure de louer 20 m², si l'on se réfère aux loyers moyens de marché à Saint-Denis. D'après les données de l'INSEE, les logements inoccupés en 2016 correspondaient à 6,6% du parc total. Et en 2018, le niveau moyen de loyer de 15 € par m² et par mois, a stagné sur un an. Dans la perspective d'un investissement locatif, pour un studio récent ou ancien acquis à des conditions de prix de marché en 2018, et loué à un niveau de loyer moyen courant pour une nouvelle location, un placement locatif réalisé dans ces limites de valeurs, pourrait atteindre un rendement annuel brut (hors frais d'achat, travaux, et charges non récupérables) de l’ordre de 5,6%. Aux conditions de marché pour un appartement récent ou ancien, de deux pièces, un investissement locatif pourrait être réalisé avec un rendement annuel brut d'environ 5,7%. Pour des logements neufs, acquis à des conditions normales de marché, en moyenne, les rendements annuels bruts approchent 4,0% pour un deux pièces.