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Prix de l'immobilier au m2 à Besançon

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Prix au m²
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Mise à jour : 01/2020

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Prix au m²Tendance sur 12 mois
Besançon1 960 €+1,8%
Pirey2 600 €-2,2%
Thise1 995 €+4,3%
Présentation de la ville
Localisée à 120 km de Genève, la commune de Besançon appartient à la Communauté d'Agglomération du Grand Besançon qui regroupe 68 communes et compte 193.187 habitants. De niveau stable entre le recensement de 2011 et celui de 2016, la population de Besançon s'élève désormais à 116.466 habitants. Profitant d'une très bonne desserte routière, grâce aux réseaux routiers et autoroutiers (routes départementale, nationale et autoroute), la ville de Besançon est aussi accessible par voie ferrée (transilien/TER et TGV). Par ailleurs, les Bisontins peuvent emprunter des transports en commun en bus. Enfin, le siège de la Préfecture du département du Doubs, est situé à Besançon.
Immobilier
A Besançon, le parc immobilier résidentiel se compose de 70.012 logements, qui se répartissent à 86% en habitat collectif et à 13% en logement individuel. Entre 2011 et 2016, il a augmenté de 4,2%. Les petits logements, de 1 à 2 pièces, constituent 32% de ce parc total, dont 12% sont des studios. Les logements de 3 pièces en représentent 26%, et les logements familiaux (4 pièces, 5 pièces et plus…) 43% du nombre total d'habitations de la commune. 35% des habitants de Besançon sont propriétaires de leur logement, et leur nombre s'est accru de 1,9% entre 2011 et 2016. La ville se situe en zone B2 qui caractérise une zone moyennement tendue. Enfin, le taux de taxe d’habitation y était de 22,3% en 2018 et le taux de Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties de 25,6%.
Tout savoir
Éducation à Besançon. Pour les familles concernées par la petite enfance, 18 établissements d'accueil (crèche, garderie, ou halte-garderie) sont installés à Besançon. Quant aux tous jeunes écoliers, ils peuvent fréquenter l'une des 36 écoles maternelles de la ville. Au niveau de l'enseignement primaire et secondaire, les 68 établissements ouverts sur la commune permettent de poursuivre le cursus scolaire. Au-delà, les jeunes Bisontins qui souhaitent poursuivre des études supérieures sont susceptibles de trouver dans l'un des 50 établissements d'enseignement supérieur, présents à Besançon, une filière qui les intéresse. Commerces et grandes surfaces. En plus des 793 commerces de proximité ouverts à Besançon, on peut faire ses achats dans l'un des 2 hypermarchés ou des 13 supermarchés implantés localement. Des enseignes nationales ou régionales, spécialisées dans l'habillement, l'équipement ménager, le bricolage, l'équipement de la personne, les sports ou les loisirs complètent l'équipement commercial de Besançon et ses environs. Santé et personnes âgées. En cas de besoin, les Bisontins peuvent se faire soigner dans l'un des 35 établissements de santé (cliniques, hôpitaux, centres de soins) installés à Besançon. Les personnes âgées peuvent, de leur côté, trouver un hébergement dans l'une des 14 maisons de retraite que compte la ville. Les autres services et équipements. L'offre culturelle et de loisirs en ville, ou en proche périphérie, comprend 181 équipements sportifs (terrains de sport, piscine,…), et 15 théâtres ou cinémas. Enfin pour passer quelques jours à Besançon ou dans ses alentours, il est possible de séjourner dans l'un des 23 équipements hôteliers présents sur le secteur.
Qui y habite
Au dernier recensement, les Bisontins étaient 116.466, population qui a stagné entre 2011 et 2016. Les Bisontins de moins de 18 ans représentent 18% de la population, et les jeunes adultes de 18 à 25 ans 17%, contre 20% pour les 25 à 40 ans. Les habitants de 40 à 65 ans sont 27%, alors que le nombre des plus de 65 ans s'élève à 17% de la population totale de Besançon. 31% des Bisontins sont mariés. Sur la totalité des familles, 44% sont des couples sans enfant, et 21% des familles monoparentales. 24% des familles ont un seul enfant, 17% d'entre elles ont deux enfants, alors que les familles nombreuses avec trois enfants et plus représentent 10% du total.
Economie et Emploi
En 2018, la richesse créée au niveau du département du Doubs et mesurée par le Produit Intérieur Brut (PIB), s'est élevée à 15 milliards d'euros. Elle a progressé de 1,1% par rapport à l'année précédente. La richesse départementale ainsi produite résultait à 66,8% du secteur des Services, à 21,3% des secteurs de la Production et de la Construction, ainsi qu'à 1,4% de l’Agriculture. Pour mesurer le niveau de vie d’un ménage, qui dépend du nombre de personnes qui le composent, on retient un revenu par unité de consommation*. A Besançon, le revenu par unité de consommation est en moyenne de 18.955 € par an, soit 1.580 € par mois. 35% des unités de consommation gagnent moins de 16.000 € par an. 46% des unités de consommation gagnent entre 16.000 € et 29.000 € par an. Enfin, les unités de consommation aux revenus supérieurs à 29.000 € par an représentent 19% du total des ménages de Besançon. (*) Unité de consommation : système de pondération calculé par l’INSEE qui attribue un coefficient à chaque membre du ménage permettant de comparer les niveaux de vie de ménages de tailles ou de compositions différentes. Avec cette pondération, le nombre de personnes est ramené à un nombre d’«unités de consommation». Sur la zone d’emploi de Besançon, le taux de chômage moyen est actuellement de 7,0%, en baisse de 0,4 point par rapport à l'année précédente.
Le marché immobilier
Marché de l'ancien. Sur un an glissant, le prix des appartements anciens vendus à Besançon entre octobre 2018 et septembre 2019 a atteint une moyenne de 2.000 € le m². La tendance annuelle de ce prix est à la stabilisation. D'autre part, le prix moyen des maisons récentes et anciennes, qui se sont échangées sur cette période, à environ 270.000 € hors droits, a diminué de 2,7% sur un an. Au sein de la Communauté d'Agglomération du Grand Besançon, le nombre de logements anciens vendus à Besançon a représenté au total 65,7% du marché résidentiel ancien de la communauté d'agglomération. A Besançon 68% de ces ventes ont porté sur des appartements, et 32% sur des maisons individuelles. Marché du neuf. Le prix moyen des appartements neufs à Besançon était de 3.300 € au m² entre octobre 2018 et septembre 2019, avec une tendance de ce prix moyen à la hausse de 5,2% en variation annuelle. Dans le même laps de temps, une maison neuve se vendait autour de 200.000 €(*). (*) Ce prix peut ne pas inclure la valeur du terrain.
Prix des appartements anciens
Acheter un appartement ancien à Besançon Sur la totalité des ventes de logements anciens de la Communauté d'Agglomération du Grand Besançon intervenues entre octobre 2018 et septembre 2019 65,7% se sont conclues sur Besançon. Et sur cette part d'activité de la commune, 68% ont concerné des ventes d'appartements. Sur une période de 12 mois (d'octobre 2018 à septembre 2019), les appartements anciens se sont échangés à un prix moyen de 2.000 € le m², la tendance étant à la stabilité depuis un an. Mais, les prix diffèrent selon la taille des appartements qui se sont vendus. Les studios se sont échangés à un prix moyen proche de 2.400 € le m². Le prix moyen des appartements de 2 pièces s'est établi autour de 2.100 € le m². Les appartements récents ou anciens de 3 pièces se vendent aux alentours de 1.900 € au m² en moyenne. Le prix moyen des 4 pièces ressort à environ 1.800 € du m². Quant aux grands appartements de 5 pièces ou plus, leurs prix moyens sont plutôt compris entre 1.600 € et 1.900 € au m².
Prix des maisons anciennes
Acheter une maison ancienne Sur la commune, le nombre de maisons récentes et anciennes vendues a représenté 32% du total des transactions dans l’ancien. Sur le marché de l'ancien de Besançon, les maisons récentes ou anciennes se sont échangées en moyenne 270.000 € entre octobre 2018 et septembre 2019, et leur prix a baissé de 2,7% sur un an. Des maisons de 4 pièces ou moins se vendent à un prix moyen de l'ordre de 220.000 €. Pour les maisons de 5 pièces, le prix moyen avoisine 280.000 €. Les prix moyens des maisons individuelles plus grandes, de 6 pièces ou plus, s'échelonnent entre 300.000 € à 370.000 €.
Prix des appartements neufs
Dans la région Bourgogne-Franche-Comté, 1.899 logements neufs ont été vendus dans des programmes de promotion immobilière au cours de la période octobre 2018-septembre 2019. Au niveau de la Communauté d'Agglomération du Grand Besançon, les ventes de logements neufs (appartements et maisons) réalisées à Besançon même représentent 46,8% du marché de la communauté. Au cours des trois dernières années, sur Besançon 605 logements ont été mis en chantier en moyenne par an, dont 86% en habitat collectif (incluant des logements en accession à la propriété, destinés au locatif privé ou au locatif social). Sur la commune, les appartements neufs qui ont été commercialisés représentent 79,7% des ventes totales de logements neufs. Ces appartements neufs se sont vendus en moyenne 3.300 € le m² entre octobre 2018 et septembre 2019. Leur prix a eu tendance à augmenter de 5,2% sur un an. Selon la taille de l'appartement, les prix peuvent varier. En moyenne, un appartement s'est ainsi vendu : 3.500 € le m² pour un studio. 3.000 € le m² pour un deux pièces.
Prix des maisons neuves
Acheter une maison neuve Au niveau de la Communauté d'Agglomération du Grand Besançon, les logements neufs (collectifs et individuels) vendus sur Besançon même ont représenté 47 % du marché du neuf de la communauté. Quant aux ventes de maisons neuves, sur le territoire communal, elles ont représenté 20% du marché du neuf. Au cours des trois dernières années, dans la ville de Besançon, la production totale de logements s'est concrétisée par 605 habitations mises en chantier en moyenne par an, dont 14% étaient des maisons. Le prix moyen des maisons neuves vendues a été de 200.000 €(*) entre octobre 2018 et septembre 2019. Au global, sur l'ensemble de la région Bourgogne-Franche-Comté, 1.899 logements neufs construits dans des programmes de promotion immobilière (appartements et maisons dites groupées), ont été vendus. Sur ce total, 9% de ces ventes portaient sur des maisons neuves. (*) Ce prix peut ne pas inclure la valeur du terrain.
Investir : loyers et taux de rendement
39,9% des habitants de Besançon sont locataires dans le secteur privé et leur nombre a fortement baissé entre 2011 et 2016. Un habitant de Besançon qui affecte 25% de son revenu mensuel moyen au paiement de son loyer est en mesure de louer 39 m², si l'on se réfère aux loyers moyens de marché à Besançon. D'après les données de l'INSEE, les logements inoccupés en 2016 correspondaient à 10,1% du parc total. Et en 2018, le niveau moyen de loyer de 10 € par m² et par mois, a progressé de 3,6% sur un an. Dans la perspective d'un investissement locatif, pour un studio récent ou ancien acquis à des conditions de prix de marché en 2018, et loué à un niveau de loyer moyen courant pour une nouvelle location, un placement locatif réalisé dans ces limites de valeurs, pourrait atteindre un rendement annuel brut (hors frais d'achat, travaux, et charges non récupérables) de l’ordre de 6,4%. Aux conditions de marché pour un appartement récent ou ancien, de deux pièces, un investissement locatif pourrait être réalisé avec un rendement annuel brut d'environ 5,9%. Pour des logements neufs, acquis à des conditions normales de marché, en moyenne, les rendements annuels bruts approchent 3,6% pour un studio et 4,0% pour un deux pièces.